?️ OPPORTUNITÉ INSTITUTIONNELLE UNIQUE - HÔTEL 4 ÉTOILES SUR GOLF - HAMBOURG Projet hôtelier d'exception : construction d'un hôtel 4 étoiles premium de 100 chambres au cœur du prestigieux Golf Club Oberalster, Hambourg, Allemagne. ? CONCEPT et POSITIONNEMENT UNIQUE Monopole géographique : Seul hôtel 4* implanté directement sur parcours de golf à Hambourg Environnement premium : Golf club historique (1906) - 1 200membres Accessibilité exceptionnelle : 5 km aéroport international (17M+ passagers/an), 12 km centre-ville Cadre naturel d'exception : Bord de l'Alster, quartier résidentiel huppé Wellingsbüttel Mix clientèle équilibré : Business (40%), Loisirs-Golf (35%), MICE-Événements (25%) ? ACTIF PREMIUM - CARACTÉRISTIQUES COMPLÈTES Hébergement (3 000m2) : 100 chambres climatisées (30-45m2) : 70 standard | 20 supérieures | 10 suites Design contemporain sobre-élégant, matériaux naturels nobles Équipements haut de gamme : TV satellite, Wi-Fi fibre, minibar, coffre, balcon/terrasse (80%) Vue golf/nature pour 100% des chambres Restauration et Bar (800m2) : Restaurant gastronomique 100 couverts (cuisine régionale et internationale) Bar-lounge avec cheminée 60 places Terrasse panoramique 80 places (vue 18ᵉ trou) Cave à vins 300 références, cuisine semi-ouverte Spa et Bien-être (600m2) : Piscine intérieure chauffée 15×7m, jacuzzi 8 places Sauna finlandais, hammam, cabines soins professionnelles Salle fitness 80m2 (équipements Technogym dernière génération) Espace relaxation avec vue nature Centre MICE Professionnel (400m2) : Salle plénière modulable 200 personnes 4 salles de réunion 10-50 personnes Équipements audiovisuels dernière génération Foyer-cocktail 100m2, terrasse événementielle extérieure Services et Infrastructures : Réception 24h/24, conciergerie premium, room service Parking sécurisé 120 places (dont 20 bornes recharge véhicules électriques) Accès golf privilégié (practice, putting green, tarifs préférentiels membres) Buanderie professionnelle intégrée, locaux techniques aux normes Terrain total : 4 543m2 (réserve foncière extension Phase 2) ? STRUCTURE FINANCIÈRE - OPPORTUNITÉ INSTITUTIONNELLE INVESTISSEMENT TOTAL : 25 000 000 € Répartition : Construction et Aménagements : 21 500 000 € Équipements FFet E (mobilier, literie, cuisine) : 2 500 000 € Fonds de roulement initial : 1 000 000 € ? FINANCEMENT STRUCTURÉ EXCEPTIONNEL - 100% SÉCURISÉ ✅ 70% DETTE SENIOR INSTITUTIONNELLE : 17 500 000 € FONDS DE PENSION EUROPÉEN - ACCORD FERME Montant garanti : 17 500 000 € (70% projet) Taux d'intérêt fixe : 4,0% par an (conditions institutionnelles) Durée : 25 ans (amortissement in fine) Type : Prêt senior sécurisé (hypothèque premier rang) Garanties : Hypothèque terrain + actif hôtelier, nantissement exploitation Statut : Financement approuvé sous réserve equity 30% Avantages exceptionnels : Taux bonifié institutionnel (vs 5-6% marché commercial) Durée longue 25 ans (sécurité cash-flow) Pas de remboursement capital premières années (structuration possible) Partenaire financier stable (fonds pension €8Mds actifs) ✅ 30% DETTE MEZZANINE : 7 500 000 € STRUCTURE FLEXIBLE OPTIMISÉE Montant : 7 500 000 € (30% projet) Taux nominal : 8,0% par an Durée : 3 ans (refinancement prévu fin année 3) Structure intérêts : Années 1-3 : Intérêts capitalisés (pas de sortie cash) À partir année 4 (après refinancement) : Interest-only 4,5%/an Garanties : Hypothèque 2ᵉ rang, subordination dette senior Exit strategy : Refinancement bancaire classique après 3 ans exploitation (historique performance établi) Protection liquidité investisseur : Pas de pression remboursement pendant phase montée en puissance Cash-flow préservé pour optimiser exploitation Réduction charge financière post-refinancement ? ÉQUATION FINANCIÈRE UNIQUE AUCUN APPORT INVESTISSEUR REQUIS EN PHASE CONSTRUCTION Dette Senior (Fonds Pension) : 17 500 000 € (70%) ✅ ACQUIS Dette Mezzanine : 7 500 000 € (30%) ✅ STRUCTURÉ ─────────────────────────────────────────────────── FINANCEMENT TOTAL SÉCURISÉ : 25 000 000 € (100%) L'investisseur entre au capital APRÈS construction, sur actif générant revenus. Opportunité d'acquisition post-livraison : Acquisition parts projet : 5 000 000 - 8 000 000 € (selon structuration) Rendement equity : 13-18% par an (selon effet levier) Entrée sur actif opérationnel (risque construction éliminé) Cash-flow immédiat dès acquisition ? RÉSULTATS PRÉVISIONNELS - ANNÉE CROISIÈRE Chiffre d'affaires annuel : 4 500 000 € Répartition par département : Hébergement (60%) : 2 700 000 € Restauration (24%) : 1 080 000 € MICE/Événements (10%) : 450 000 € Spa et Bien-être (4%) : 180 000 € Services annexes (2%) : 90 000 € Indicateurs de performance : EBITDA : 1 350 000 € (marge 30% - excellence segment) Résultat d'exploitation (EBIT) : 900 000 € Résultat net : 630 000 € (marge nette 14%) Cash-flow opérationnel : 1 080 000 €/an KPI d'exploitation (standards top quartile) : Taux d'occupation : 65% (vs 60% marché Hamburg) ADR (prix moyen chambre) : 140 €/nuit RevPAR : 91 €/nuit (top segment Hamburg) Point mort : 48% occupation (marge sécurité 27%) ? RENTABILITÉ EXCEPTIONNELLE INVESTISSEUR Sur base acquisition equity 5-8M€ post-construction : ROI annuel fonds propres : 13-18% Cash-flow annuel distributable : 400 000 - 650 000 € Payback period : 6-8 ans TRI 10 ans : 15-20% Valorisation patrimoniale après 5 ans : 30-35M€ (méthode revenus capitalisés) Plus-value potentielle : +20-40% vs prix acquisition Structure de rendement : Rendement courant : 8-10%/an (cash-flow exploitation) Rendement appréciation capital : 4-6%/an (valorisation actif) Rendement total : 13-18%/an ? CONSTRUCTION DURABLE - CLASSE ÉNERGÉTIQUE A Performance environnementale exemplaire : Classe énergétique A : 45 kWh/(m2. an) → 75% moins énergivore que standard Certification KfW Effizienzhaus 55 (norme excellence allemande) Conformité GEG 2020 (loi énergétique allemande stricte) Objectif neutralité carbone : 2035 Émissions CO₂ : 12 kg/m2. an (vs 50 kg standard = -76%) Technologies vertes intégrées : Pompe à chaleur géothermique (60% besoins chauffage/climatisation) Panneaux solaires photovoltaïques 150m2 - 40 kWc (20% besoins électriques) Récupération eaux pluviales (irrigation espaces verts, chasses d'eau) Isolation renforcée haute performance, triple vitrage argon VMC double flux avec récupération chaleur (90% rendement) Éclairage LED 100% avec gestion domotique intelligente Régulation thermique par zone (optimisation consommation) Économies et avantages financiers : 60 000 €/an d'économies énergétiques vs construction standard Subventions KfW disponibles : jusqu'à 150 000 € (Effizienzhaus) Label "Green Hotel" : attractivité marketing +15% clientèle éco-responsable Charges exploitation réduites 40% : amélioration marge EBITDA Pérennité réglementaire : anticipation normes européennes 2030-2040 ? MARCHÉ PORTEUR - HAMBOURG HUB ÉCONOMIQUE EUROPÉEN Hambourg en chiffres clés : Démographie et Économie : 1,9million d'habitants (2ᵉ ville Allemagne après Berlin) PIB/habitant : 66 000 € (top 5 villes allemandes) Taux chômage : 6,2% (vs 7,5% moyenne Allemagne) 15 000+ entreprises internationales implantées Port #1 Allemagne : 3ᵉ port européen (130M tonnes/an) Connectivité internationale : Aéroport Hamburg Airport : 17+ millions passagers/an (pré-COVID : 17,3M) 130+ destinations directes (Europe, Moyen-Orient, États-Unis) Hub Lufthansa, Emirates, British Airways Accès autoroutiers A1/A7 : Berlin 2h30, Munich 6h, Copenhague 4h Marché hôtelier dynamique : 13,5millions nuitées hôtelières/an (+4%/an croissance 2015-2019) Taux occupation moyen 4 étoiles : 62% (segment premium résilient) ADR moyen 4 : 130 €/nuit* (projet positionné 140 €) Hamburg : Top 3 destinations MICE Allemagne (après Berlin, Munich) 300+ congrès internationaux/an 5millions visiteurs MICE/an Messe Hamburg : 87 000m2 espaces événementiels Marché golf premium : 50 000+ golfeurs licenciés région Hamburg 25 parcours 18 trous dans rayon 50 km Golf Club Oberalster : 1 200membres (liste attente 3 ans) Clientèle aisée moyenne : revenu 100 000+ €/an Taux pénétration golf Allemagne : 0,7% population (vs 2% États-Unis = potentiel croissance) ? POSITIONNEMENT CONCURRENTIEL - MONOPOLE DE FAIT Analyse concurrence directe : ✅ AUCUN hôtel 4 étoiles directement implanté sur golf à Hambourg Concurrents 4* zone nord : 8-15 km parcours golf (pas d'accès direct) Hôtels golf Allemagne du Nord : 40+ km Hambourg (Lübeck, Pinneberg) Barrières à l'entrée élevées : Foncier golf ultra-rare (parcours établis, pas de terrain disponible) Autorisation Golf Club nécessaire (contrat exclusivité 99 ans signé) Permis de construire zone naturelle protégée (obtenu après 3 ans procédures) Investissement minimum 25M€ (sélection naturelle concurrents) Avantage compétitif durable : Monopole géographique 20+ ans minimum (impossibilité réplication) Clientèle captive Golf Club : 1 200membres (20 000+ green fees/an visiteurs) Partenariat stratégique : Golf Club co-promoteur (intérêt mutuel) Premium pricing justifié : +10-15% vs concurrents (expérience unique) ? ARGUMENTS D'INVESTISSEMENT - TOP 10 1. ? FINANCEMENT EXCEPTIONNEL DÉJÀ SÉCURISÉ 70% dette senior fonds pension acquise (17,5M€ à 4%) 30% dette mezzanine structurée (7,5M€ flexible) Risque financement éliminé : investisseur entre sur projet financé Conditions institutionnelles imbattables : taux 4% sur 25 ans 2. ? ACTIF RARE - MONOPOLE GÉOGRAPHIQUE Seul hôtel 4 sur golf à Hambourg* : concurrence nulle Barrière à l'entrée infranchissable (foncier, autorisations) Premium pricing garanti (+10-15% vs marché) 3. ? RENTABILITÉ PROUVÉE TOP QUARTILE ROI 13-18%/an (vs 8-10% standard hôtelier) EBITDA 30% (vs 25-28% segment) Marge nette 14% (vs 10-12% standard) Cash-flow 1,08M€/an dès année croisière 4. ? TRIPLE DIVERSIFICATION REVENUS Hébergement 60% + Fet B 24% + MICE 10% + Spa 4% + Services 2% Pas de dépendance clientèle unique Résilience cycles économiques (mix business/loisirs) 5. ? MARCHÉ DYNAMIQUE HAMBOURG +4%/an croissance nuitées hôtelières (2015-2025) Hub économique robuste : 66 000 € PIB/hab 17M+ passagers aéroport/an : connectivité internationale Top 3MICE Allemagne : 300+ congrès/an 6. ?️ PARTENARIAT STRATÉGIQUE GOLF CLUB 1 200membres clientèle captive (revenus récurrents) 20 000+ green fees visiteurs/an (clientèle de passage) Contrat exclusivité 99 ans : bail emphytéotique sécurisé Co-promotion événements : tournois, séminaires entreprises 7. ? CONSTRUCTION DURABLE - ÉCONOMIES 40% Classe énergétique A : -75% consommation vs standard 60 000 €/an économies OPEX énergétiques Subventions 150 000 € (KfW Effizienzhaus) Label marketing "Green Hotel" : +15% attractivité clientèle 8. ? VALORISATION PATRIMONIALE FORTE +20-40% valorisation 5 ans (30-35M€ valeur stabilisée) Méthode capitalisation revenus : 630k€ net / 7,5% cap rate = 8,4M€ goodwill Valeur murs : 22M€ (construction + terrain premium) Total valeur marché 5 ans : 30-35M€ 9. ? SÉCURITÉ JURIDIQUE et FISCALE ALLEMAGNE État de droit robuste : protection investisseurs étrangers Fiscalité stable prévisible : IS 30% (pas de risque rétrospectif) Droit propriété solide : cadastre fiable, hypothèques sécurisées Zone Euro : pas de risque change (investisseurs UE) 10. ? POTENTIEL EXTENSION PHASE 2 Terrain 4 543m2 : réserve foncière +2 000m2 constructibles Extension +50 chambres possible (doublement capacité) ROI Phase 2 : 18-22% (économies échelle, notoriété établie) Option valorisation à 50M€ (150 chambres total) ? INFORMATIONS PRATIQUES Localisation : Golf Club Oberalster, Wellingsbüttel, 22391 Hambourg, AllemagneSuperficie terrain : 4 543m2Surface bâtie totale (SHON) : 5 400m2Nombre d'étages : R+3 (rez-de-chaussée + 3 étages)Année livraison prévue : T4 2026 / T1 2027Statut projet : Permis de construire obtenu, financement 100% structuréCertification hôtelière : 4 étoiles DEHOGA (classification officielle allemande)Gestion exploitation : Opérateur professionnel sélectionné (management contract) Cadre légal et fiscal : Forme juridique : GmbH et Co. KG (équivalent SCI/SAS France) Fiscalité : IS 30% | TVA 19% (déductible investissement) Taxes locales : Grundsteuer (taxe foncière) ~35 000 €/an Régime amortissement : Linéaire 3% (bâtiment) + 10% (équipements) ? PROCÉDURE DE CONTACT - RÉSEAU PROFESSIONNEL ⚠️ PROJET DIFFUSÉ EN RÉSEAU INTER-AGENCES Ce bien est présenté par un réseau de partenaires professionnels respectant la déontologie de co-courtage. Pour toute demande d'information : Contactez VOTRE interlocuteur professionnel ayant partagé cette annonce Celui-ci coordonnera la mise en relation avec le mandataire exclusif Respect absolu de la chaîne de co-courtage (commission partagée selon accord APIMARKET) ? Confidentialité et Qualification : Signature NDA (accord de confidentialité) obligatoire avant transmission documentation complète Preuve de fonds requise pour visite terrain (ticket minimum 3M€) Profil investisseur : Institutionnel, Family Office, HNWI, Fonds immobilier ? Documentation disponible (post-NDA) : Business plan détaillé 120 pages (projections financières 10 ans) Plans architecte 3D + descriptifs techniques complets Étude de marché Hamburg JLL (60 pages) Contrats partenariat Golf Club (bail + accord commercial) Certificats conformité (permis, Diagnostic Performance Energie, normes incendie/accessibilité) Term sheets financement (fonds pension + mezzanine) Due diligence juridique cabinet international Lettres intention opérateurs hôteliers ? APIMARKET - DIFFUSION RÉSEAU Commission inter-agences : Selon accord APIMARKETRéf. annonce : APIMO-86686865-HAMBURG-GOLF-HOTELMandat : Exclusif réseau professionnelExpiration mandat : 31/12/2024 ? SYNTHÈSE INVESTISSEUR - POINTS CLÉS ?️ PRIX ACTIF : 25 000 000 € ? FINANCEMENT STRUCTURÉ : 100% (70% senior + 30% mezzanine) ? chiffre d'affaires ANNUEL (croisière) : 4 500 000 € ✅ EBITDA : 1 350 000 € (30%) ? RÉSULTAT NET : 630 000 € (14%) ? ROI INVESTISSEUR : 13-18%/an ⏱️ PAYBACK : 6-8 ans ? TRI 10 ANS : 15-20% ? VALORISATION 5 ANS : 30-35M€ (+20-40%) ? CLASSE ÉNERGÉTIQUE : A (45 kWh/m2. an) ? MONOPOLE : Seul 4* golf Hambourg ? RISQUE : Faible (financement acquis, marché prouvé) « Investissement institutionnel sécurisé sur actif rare générateur de revenus premium. Hambourg, Golf et Performance financière exceptionnelle. »
Le commerce possède : un jardin / parc, un parking, une piscine, une salle de séminaire, un spa / sauna, une terrasse Confort : 4 étoiles
