OPPORTUNITÉ INSTITUTIONNELLE UNIQUE - HÔTEL 4 ÉTOILES SUR GOLF - HAMBOURG Projet hôtelier d'exception : construction d'un hôtel 4 étoiles premium de 100 chambres au cœur du prestigieux Golf Club Oberalster, Hambourg, Allemagne. ? CONCEPT et POSITIONNEMENT UNIQUE Monopole géographique : Seul hôtel 4* implanté directement sur parcours de golf à Hambourg Environnement premium : Golf club historique (1906) - 1 200membres Accessibilité exceptionnelle : 5 km aéroport international (17M+ passagers/an), 12 km centre-ville Cadre naturel d'exception : Bord de l'Alster, quartier résidentiel huppé Wellingsbüttel Mix clientèle équilibré : Business (40%), Loisirs-Golf (35%), MICE-Événements (25%) ? ACTIF PREMIUM - CARACTÉRISTIQUES COMPLÈTES Hébergement (3 000m2) : 100 chambres climatisées (30-45m2) : 70 standard | 20 supérieures | 10 suites Design contemporain sobre-élégant, matériaux naturels nobles Équipements haut de gamme : TV satellite, Wi-Fi fibre, minibar, coffre, balcon/terrasse (80%) Vue golf/nature pour 100% des chambres Restauration et Bar (800m2) : Restaurant gastronomique 100 couverts (cuisine régionale et internationale) Bar-lounge avec cheminée 60 places Terrasse panoramique 80 places (vue 18ᵉ trou) Cave à vins 300 références, cuisine semi-ouverte Spa et Bien-être (600m2) : Piscine intérieure chauffée 15×7m, jacuzzi 8 places Sauna finlandais, hammam, cabines soins (massage, soins corps/visage) Salle fitness équipée (cardio, musculation, cours collectifs) Espace détente panoramique vue golf/nature Centre MICE - Événementiel (400m2) : 5 salles modulables (30-200 personnes) Équipements audiovisuels dernière génération Foyer cocktail 100 personnes, espaces networking Accès WiFi dédié, restauration sur mesure Infrastructures et Services : Parking sécurisé 120 places (dont 20 bornes électriques) Buanderie professionnelle, cuisines équipées normes HACCP Système sécurité 24/7, conciergerie premium Accès direct parcours golf (privilèges membres pour clients) Normes accessibilité DIN 18040 (PMR) ? MONTAGE FINANCIER SÉCURISÉ - FINANCEMENT 100% STRUCTURÉ ? ÉQUATION FINANCIÈRE EXCEPTIONNELLE : AUCUN APPORT INVESTISSEUR REQUIS PENDANT PHASE CONSTRUCTION Dette senior (Fonds pension) : 17.500.000 € (70%) ✅ ACQUIS Dette mezzanine : 7.500.000 € (30%) ✅ STRUCTURÉ ───────────────────────────────────────────────────────────────── FINANCEMENT TOTAL SÉCURISÉ : 25.000.000 € (100%) Conditions Dette Senior (Allianz Global Investors - Accord ferme) : Montant : 17.500.000 € (70% projet) Durée : 25 ans Taux : 4,00% fixe/an Différé d'amortissement : 2 ans (phase construction) Remboursement : Amortissement linéaire années 3-25 Garanties : Hypothèque rang 1 + nantissement contrat gestion Conditions Dette Mezzanine (Deutsche Invest Capital - Termsheet signé) : Montant : 7.500.000 € (30% projet) Durée : 3 ans (bullet) Taux : 7,50%/an (intérêts capitalisés possible) Sortie prévue : Refinancement/equity année 3 (mise en exploitation) Subordination : Rang 2 après dette senior ? SERVICE DE LA DETTE (À RÉGIME DE CROISIÈRE) : Année 1-2 (Construction) : Intérêts capitalisés - Pas de sortie cash Année 3+ (Exploitation) : • Dette senior : 850.000 €/an (intérêts + amortissement) • Dette mezzanine : 562.500 €/an (intérêts seuls années 1-3) • TOTAL service dette : 1.412.500 €/an ? AVANTAGE INVESTISSEUR : L'investisseur entre au capital APRÈS construction, sur actif opérationnel : Risque chantier éliminé (financement construction totalement externalisé) Entrée sur actif générateur de revenus immédiats Ticket d'entrée equity : 5.000.000 - 8.000.000 € (selon structuration finale) Rendement equity : 13-18%/an (selon effet levier) Cashflow disponible après service dette : 400.000 - 650.000 €/an Structure cible post-construction (exemple 30% equity) : Valeur actif stabilisé : 28.000.000 € Dette senior résiduelle : 17.000.000 € (61%) Dette mezzanine refinancée : 3.500.000 € (12,5%) Equity investisseur : 7.500.000 € (26,5%) ───────────────────────────────────────────────── ROI equity (sur 7,5M€) : 16%/an Cashflow annuel equity : 600.000 €/an Payback period : 7 ans Sortie dette mezzanine Année 3 : Refinancement bancaire classique (taux
Le commerce possède : un jardin / parc, un parking, une piscine, un spa / sauna, une terrasse Confort : 4 étoiles
